Gestaltungsplanpflicht

Das Areal «Zur Säge» (Sagi-Areal) ist die wichtigste Baulandreserve der Gemeinde Greifensee. Es befindet sich in Privatbesitz und umfasst rund 4,4 ha Bauland. Darauf befinden sich heute ein (inzwischen geschlossener) Sägereibetrieb mit Lager und Nebengebäuden, Wohngebäude sowie Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe. Das Areal ist zur baulichen Verdichtung vorgesehen und unterliegt einer Gestaltungsplanpflicht. Das bedeutet, dass die Eigentümerschaft vor Einreichung eines Baugesuchs zunächst einen Gestaltungsplan erarbeiten muss, der eine bestmöglich auf den Ort abgestimmte Bebauung sicherstellen soll. Basierend auf einem überzeugenden Konzept bezüglich Bebauung, Aussenraumgestaltung, Nutzungsdurchmischung und Erschliessung soll u.a. eine im Vergleich mit der geltenden Bau- und Zonenordnung (BZO) erhöhte Ausnützung zulässig sein.

Entwicklung des Sagi-Areals

Die Grundeigentümerschaft beabsichtigt eine schrittweise Entwicklung des Areals in mehreren voneinander unabhängigen Etappen. Die Bestandesbauten (z.B. die Sagihalle) sind Teil des Konzepts und tragen dazu bei, dass die historisch gewachsene Quartieridentität beibehalten und weiterentwickelt werden kann. Der Fokus der Entwicklung wird künftig auf eine Wohnnutzung (Eigentums- und Mietwohnungen) gelegt. An den für reine Wohnnutzungen schwierigen Lagen sollen Mischformen und Nutzungen wie Spitex, Kindergarten/Kita/Hort o.ä. möglich sein. Ein spezielles Augenmerk wurde darauf gerichtet, dass sich die geplanten Bauten gut in das Ortsbild sowie die Topografie einordnen und die Schnittstellen zur Nachbarschaft rücksichtsvoll ausgebildet werden. Es werden aufenthaltsfreundliche Erholungs- und Aussenräume geschaffen und die Biodiversität wird gefördert. Flächen- und ressourceneffiziente Verkehrserschliessungen und eine hohe Durchlässigkeit des Areals für den Fuss- und Veloverkehr werden gewährleistet.

Erarbeitung des privaten Gestaltungsplans

Die Arbeiten am privaten Gestaltungsplan «Sagi-Areal» wurden von der Grundeigentümerschaft bereits 2016 in Angriff genommen. 2018/2019 wurde ein Studienauftrag über das Areal durchgeführt. Die Gemeinde war bei diesem Studienverfahren involviert und konnte so die öffentlichen Anliegen frühzeitig in den Planungsprozess einbringen. Das Siegerprojekt wurde in den Jahren 2020/2021 von Vertretungen seitens Grundeigentümerschaft, Planungsbüros und Gemeinde in mehreren Werkstattgesprächen zu einem Richtprojekt weiterentwickelt. Der Fokus der Überarbeitung lag in der Massstäblichkeit und Dichte und in der damit einhergehenden Frage der ortsbaulichen Integration. Das Richtprojekt besitzt eine hohe Eigenständigkeit, fügt sich aber dennoch auf selbstverständliche Weise in die Quartierstruktur ein. Es wird in der Folge als Qualitätsmassstab und konzeptionelle Basis für die weitere Projektierung dienen.

Mehrwertabgabe und städtebaulicher Vertrag

Die Gemeinde erhebt nach Art. 52 BZO eine Abgabe von 40 % auf den durch eine Aufzonung eines Grundstücks resultierenden Mehrwert. Die im Auftrag der Gemeinde erstellten individuellen Mehrwertschätzungen bilden daher die Grundlage für einen städtebaulichen Vertrag mit den Eigentümern. Dieser legt die zu erbringenden Abgaben und Leistungen im Detail fest. Der städtebauliche Vertrag wird zusammen mit dem privaten Gestaltungsplan zur Einsichtnahme während 60 Tagen öffentlich aufgelegt (§ 22 Abs. 1 MAG).

Verfahren

Beim vorliegenden Gestaltungsplan handelt es sich um einen privaten Gestaltungsplan gemäss § 86 ff. Planungs- und Baugesetz (PBG). Gemäss PBG muss ein privater Gestaltungsplan vor der Festsetzung öffentlich aufgelegt werden. Die Gemeinde ist für die Einleitung der obligatorischen Verfahrensschritte nach § 7 Abs. 1 und 2 PBG verantwortlich. Parallel zur öffentlichen Auflage wird der Gestaltungsplan dem Kanton zur Vorprüfung eingereicht. Anschliessend verabschiedet der Gemeinderat den privaten Gestaltungsplan «Sagi-Areal» zur Festsetzung durch die Gemeindeversammlung. Nach erfolgter Zustimmung durch die Gemeindeversammlung folgt das Genehmigungsverfahren durch den Kanton.

Informationsveranstaltung

Am Mittwoch, 27. September 2023, um 18.30 Uhr findet auf dem Sagi-Areal eine von der Grundeigentümerschaft organisierte Informationsveranstaltung zum Gestaltungsplan «Sagi-Areal» statt. Es nehmen auch Vertreter der Gemeinde teil und legen die Sicht des Gemeinderates auf das Projekt dar.

Abteilung Hoch- und Tiefbau